オーナーチェンジ物件の売却が難しい理由とは？成功させる方法をご紹介

オーナーチェンジ物件とは、入居中の物件の所有権（オーナー）を売却によって変更（チェンジ）する不動産取引を指します。
では、なぜオーナーチェンジ物件の売却は難しいといわれているのでしょうか。
ここでは、その理由と売却を成功させる流れをご紹介します。

オーナーチェンジ物件が売却しにくい理由

オーナーチェンジ物件の購入層は、法人の大口投資家や個人投資家、地主、副業サラリーマンなどで不動産業界に詳しい方ばかりです。
また、一般的な不動産売買では建物や室内を内覧できますが、オーナーチェンジ物件は入居者がいるため内覧ができず部屋の様子が分かりません。
購入希望者は外観や書類でしか情報を得られないため、瑕疵などのリスクを想定して投資には向かないと判断されて敬遠されてしまうのです。
さらに購入経費を住宅ローンが使えないのも売却しにくい理由の一つで、金利の高い不動産投資用のローンまたは現金一括での購入に限られています。

オーナーチェンジ物件の売却を成功させる方法

物件の売却を検討されている現オーナーは、当該取引を成功させる方法をご紹介しますので、ぜひ合理的な売買計画を立ててみてください。
空室が目立つ場合は、客付力のある管理会社に変更する、賃料を見直す、現在の賃借人に住み続けてもらうために更新手数料を無料にするなど空室改善の対策を講じましょう。
満室で家賃収入をキープし続けておくと、投資目的の購入希望者に収入面のメリットを伝えやすく、ある程度利回りが低くても売却しやすくなります。
また、物件をきれいにしたり、投資家にとってどのようなアピールポイントがあるかなどを探したりして、買主の不安材料を減らすように心がけましょう。

オーナーチェンジ物件を売却するときの流れ

オーナーチェンジ物件を売る場合の大まかな流れは、まず不動産会社に査定を依頼し、相場に対して妥当な査定価格を出すところから始まります。
次に仲介を依頼する不動産会社と媒介契約の締結をおこない、物件情報にくわえてレントロールを用意して賃貸状況を説明しなくてはいけません。
レントロールとは賃貸条件一覧表とも呼ばれる書類で、入居者の属性や賃料、敷金の有無、入居条件、契約日、契約期間などが記載されています。
委託している管理会社が作成するか、場合によっては不動産会社が作成してくれるケースもあるため、管理会社と不動産会社にそれぞれ相談しておきましょう。
その後、買主との売買条件が一致したら売買契約の締結をおこない、手付金の受領、賃貸借契約の引き継ぎ、オーナー変更の通知などをおこなっていきます。

まとめ

オーナーチェンジ物件の売却は投資目的の買い手が限られ、内覧不可のため購入者が少ないですが、満室維持で成功します。
売却を考えるオーナーは、空室対策と物件の魅力を活かし、買主の不安を減らすことが大切です。
売却の流れは、不動産会社に査定を依頼し、媒介契約を締結し、レントロールを用意してから売買契約の締結となります。
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